پایان نامه اختیارات مالکین-تعهدات مالکین در بیع زمانی

تعهدات مالکین در برابر یکدیگر در بیع زمانی

چنانچه در فصل نخست گذشت، در بیع زمانی با اتمام زمانِ مالکیت هر مالکی، ملکیت مالک دیگر به فعلیت می­رسد و فَترتی در این میان وجود ندارد تا مال بدون مالک باقی بماند. به عبارتی با فرا رسیدن هر مقطعی مالک آن مقطع امکان تصرف پیدا می­کند و می­تواند هر گونه تصرفی را با حفظ حقوق دیگران در ملک خود نماید وگرنه در برابر سایر مالکین متعهد و مسؤول خواهد بود. از سوی دیگر، در هر مقطعِ زمانی یک نفر مالکِ مالِ مملوکه می­باشد و فرض اشاعه در بیع زمانی نادرست است؛ حال قصد داریم تا رابطه­ی مالکین را با یکدیگر با توجه به دو مطلب مذکور تجزیه و تحلیل نماییم. برخی از محققین برای تنظیم رابطه مالکین از مبحث وقف کمک گرفته­اند؛[1] بدین نحو که هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می­شود، عین موقوفه به ملکیت طبقه اول از موقوف علیهم در می­آید و پس از انقضای طبقه اول در ملکیت طبقه دوم وارد می­شود و به همین ترتیب ادامه می­یابد. همچنین است در صورتی که مالی به ترتیب به زید و فقرا وقف شود؛ به این نحو که ده سال بر زید وقف شود و پس از آن، وقف بر فقرا شود. این بحث مطرح است که رابطه طبقات بعدی موقوف علیهم که الان وجود ندارند یا وجود دارند، ولی به دلیل  وجود طبقه قبلی، مالکیتِ فعلی ندارند با مال موقوفه و طبقه اول چگونه و چه نوع رابطه­ای است؟ بدون شک، طبقات بعدی مالکیتی بر مال ندارند، زیرا به فعلیت رسیدن مالکیت آنان منوط به انقراض طبقه سابق است. برخی از فقها برای طبقه معدوم، مالکیت شأنی قائل شده­اند، به این صورت که طبقه معدوم مانند طبقه موجود دارای اختصاص موقت است، که این اختصاص موقت با صیغه وقف انشاء و ایجاد می­شود، ولی در تحقق و وجود خارجی متأخر از آن است. به عبارت دیگر، عین موقوفه همزمان هم ملکِ فعلیِ طبقه موجود است و هم ملکِ شأنیِ طبقه بعدی. بر پایه این استدلال، در صورت فروش عین موقوفه در موارد مجاز، ثمن هم مانند مبیع ملکِ فعلیِ طبقه موجود و ملکِ شأنیِ طبقه معدوم است.[2]

برخی از فقها، مالکیت شأنی طبقات معدوم را نمی­پذیرند و معتقدند که معدومین هیچ گونه حق جعل شده­ای از ناحیه شارع ندارند و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست، بلکه مالکیت شأنی، قابلیت مالکیت است نه چیز دیگر.[3] بر مبنای نظر شیخ انصاری (ره) می­توان قائل شد که در قرارداد بیع زمانی، نیز مالکیت مالکین متعدد مانند طبقات موقوف علیهم است، بدین نحو که هر یک از مالکین در مقطعِ زمانی متعلق به خود، دارای مالکیت فعلی و در زمانهای دیگر دارای مالکیت شأنی می‌باشند. برای مثال دوازده نفر خانه­ای را به صورت بیع زمانی خریداری نموده­اند، در فروردین ماه شخص الف، مالک خانه است و یازده نفر دیگر مالکِ شأنیِ خانه هستند، اما بر مبنای گروه دوم یازده نفر دیگر مالک شأنی نیستند؛ بنابراین در هر مقطع یک نفر مالک وجود دارد و خریداران دیگر حقی در آن مال ندارند. به نظر می­رسد نظر گروه دوم ارجح باشد زیرا مطابق نظر این گروه مالکیت قابل تقسیم به دو نوع نیست و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست.[4]

برخی دیگر از محققین به منظور تنظیم روابط مالکین، به حق ارتفاق تمسک جسته­اند.[5] با این شرح که مالکان در بیع زمانی در مجاورت یکدیگر قرار گرفته­اند. مجاورت در لغت به معنای همسایه و در جوار کسی بودن می­باشد.[6] قبلاً اشاره شد که مجاورت در سه بعد مکان (طولی و عرضی)، فضا و زمان قابل تصور است؛ لذا وجود حق ارتفاق برای چنین املاکی دور از ذهن نیست. ارتفاق ارتفاعی و زمانی امور نوظهوری هستند که در اثر زندگی شهرنشینی به وجود آمده­اند و وجود چنین ارتفاقهایی از بدیهیات و ضروریات جوامع امروزی است. ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج دست و بر ناز بالش می­باشد و در علم حقوق، حقی است که کسی در ملک دیگری دارد.[7]چنین حقی وابسته به ملک است که به منظور استفاده بهینه، در ملک دیگری ایجاد می­شود. به عبارت دیگر، دلیل به وجود آمدن حق ارتفاق این است که مالک بتواند استفاده مطلوب و کامل از ملک خویش بنماید. زیرا در هر سه مجاورت مذکور، مالک جهت استفاده مطلوب از ملک محتاج به برقراری رابطه با املاک مجاور دارد که وجود این رابطه در غالب حق ارتفاق معنا می­یابد. بر اساس یک نوع تقسیم، حق ارتفاق به دو دسته ارتفاق پیدا و ارتفاق ناپیدا تقسیم می­شود که برای ما ارتفاق پیدا ملموس­تر است. حق ارتفاق پیدا آن است که دلالت کننده مادی محسوس بر آن حق، وجود داشته باشد، مانند روزن (در حق منظر) و قناتی که از ملک غیر، عبور می­کند.[8] در تعریف حق ارتفاق ناپیدا نیز می­توان گفت: «هر گونه ارتفاق که تجلی خارجی آن، نامحسوس باشد مانند اینکه همسایه­ای تعهد کند که دیوارش را از دو متر بالاتر نبرد (به نفع همسایه).»[9] چنین حق ارتفاقی در زمره­ی ارتفاق سلبی می­باشد. بنابراین از بین ارتفاق مذکور حق ارتفاق ناپیدا در بیع زمانی کاربرد خواهد داشت که بر اساس آن هر یک از مالکین زمانی، در برابر مالکین زمانی دیگر که به نوعی همسایه وی محسوب می­شوند، متعهد می­گردند که اقدامات خاص مانند تغییر وضعیت ظاهری ملک و … را انجام ندهند. بیع زمانی علاوه بر اینکه متضمن نوعی حق ارتفاق سلبی و ناپیدا است، متضمن حق ارتفاق غیر مستمر نیز است.[10]

[1]ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 32.

[2]ـ مرتضی انصاری، مکاسب، (قم، کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری، چاپ اول، 1415 هـ ق)، جلد 4، ص63.

[3]ـ محمد حسین اصفهانی، حاشیة کتاب المکاسب، (قم، انوار الهدی، چاپ اول، 1418 هـ ق)، جلد 3، ص120.

[4]ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 33.

[5]ـ امیر هنری، پیشین، صص 200ـ 203.

[6]ـ علی اکبر دهخدا، لغت نامه­ی دهخدا، (تهران، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول از دوره جدید، 1373)، جلد 12، ص 17911.

5- محمد جعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، پیشین، جلد 1، ص 258.

[8]ـ همان، ص 259.

[9]ـ همان، ص 271.

3ـ امیر هنری، پیشین، صص 202 ـ 203.

لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:

اختیارات و روابط مالکین در بیع زمانی

Author: 92