منابع و ماخذ تحقیق : معاملات با حق استرداد

که مالک آن نیاز به وام دارد، مالک خانه وام مورد نیاز را مى‌گیرد و خانه را به رهن مى‌گذارد و آن را به تصرف وام‌دهنده مى‌دهد و قرار مى‌گذارند که منافع مورد رهن (سکونت) از آن او باشد.
ولى ممکن است گفته شود اوّلا: شرط تعلق منافع به مرتهن از جمله شروط خلاف مقتضاى عقد است؛ چنانکه علّامه در تذکره الفقهاء فرموده و چنین شرطى باطل است.
ثانیا: در باب رهن و اجاره نیز سر از ربا در مى‌آورد؛ زیرا مرتهن علاوه بر اصل‌ وامى که داده پس مى‌گیرد، حق سکونت را نیز مالک مى‌شود و این همان رباى محرم است، لذا در فقه چنین شرطى باطل دانسته شده است.
علامه حلی معتقد است «اگر مالی به قرض داده شود وشرط گرددمنافع مال مرهون ازآن وام دهنده باشد،هم شرط وهم عقد باطل است تا از ربا پرهیز شود،ولی هر گاه قرض مشروط به آن باشد درست است.»هم چنین ایشان در مورد عقد رهن بر این عقیده بوده اند که :هرگاه در قراردادی منافع عین مرهونه با درج شرطی در این قرارداد از آن مرتهن باشد این شرط فاسد وخلاف مقتضای عقد می باشد.

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

ب)- شرط بودن نمائات مستحدث (و مستحدثات) جزء رهینه :
هر گاه طرفین ضمن عقد رهن شرط کنند که منافعی که پس از رهن به وجود می آید جزء رهینه باشد، این شرط نیز به نظر اکثر حقوقدانان صحیح به نظر می رسد.
امروزه معمول است که در رهن املاک و ابنیه می نویسند مستحدثات بعدی هم جزء رهینه است. این شرط درست است و چون عقد رهن از عقود غیر مغابنه یا عقود مسامحه است اشکالاتی از جهت مجهول بودن مستحدثات به وجود نمی آید.

ج)- شرط استیفاء طلب از سایر اموال راهن در صورت کافی نبودن ثمن عین مرهونه به طلب مرتهن:

هدف از رهن این است که مرتهن بتواند در صورتی که مدیون از پرداخت دین امتناع کند یا معسر شود، طلب خود را از عین مرهونه استیفاء کند.راه طبیعی و مرسوم،فروش عین و برداشتن طلب از بهای آن است.در خصوص کافی نبودن حاصل فروش مرهونه (ماده 781 ق.م)مقرر داشته : مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع نماید،درحالیکه فزونی فروش رهینه متعلق به راهن است.ضمانت اجرای شرط عدم فروش رهینه توسط مرتهن را قانونگذار به خوبی در (ماده ٧٧٨ ق.م)اشاره کرده،اما ابهامی در برداشت از این ماده پدید آمده است:
بر اساس این ماده‹‹ اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد،باطل است.››
دراینکه بطلان دراین ماده به شرط تعلق دارد یاعقد بحث فراوان است،اما اقتضای عقد رهن می طلبد،بطلان موجود به عقد تسری یابد.
طلبکار بودن مرتهن و رسیدن زمان وصول دین و عدم بازپرداخت دین از سوی راهن،جملگی می توانند مؤید حق مرتهن در فروش عین مرهونه باشند.زیرا عقد رهن عقدی تبرعی نیست و در ازای استقرار دینی منعقد گردیده است و ضمانت اجرای موجود در (ماده 778 ق.م )بر همین مبنا مستقر شده است.
تابعیت قراردادهای رهنی از عقد رهن،موجب می شود که مرتهنین این قراردادها نیز اختیار فروش عین مرهونه در زمان سررسید طلب و عدم استیفای آن را داشته باشند.به طور مثال می توان به (ماده 15 )قرارداد مشارکت مدنی بازرگانی داخلی ضمیمه رساله اشاره نمود.
مقصود کلی از عقد رهن،دادن وثیقه جهت ادای دین راهن به مرتهن و شاید گرفتن مهلتی از سوی راهن می باشد تا دین خود را در سررسید طلب،پرداخت نماید.ادای دین در سررسید را می توان بر مبنای (مواد ٧٧٧ و ۶۵١ قانون مدنی) و( ماده ٣۴ قانون ثبت) توجیه نمود.
ضمانت اجرای عدم پرداخت دین از سوی راهن درمواد (٧٧٧،٧٧٨،٧٧٩ و ٧٨٣ قانون مدنی) پیش بینی شده که در آنها به امکان فروش عین مرهونه از سوی مرتهن جهت استیفای طلب خویش،اشاره می دارند.(ماده 783 ق.م )به حق حبس مرتهن در نگهداری رهن در فرض ادای ناقص دین پرداخته و البته در قسمت آخر این ماده،امکان تراضی بین طرفین نیز متصور است.
ادای دین راهن به مرتهن را می توان مهمترین تکلیف راهن دانست.زیرا عقد رهن بر مبنای این استیفاء تنظیم می گردد،البته همیشه ادای دین را نباید سبب اصلی انعقاد عقد رهن دانست،چه بسا بر مبنای توافق طرفین و در جهت حسن اجرای یک قرارداد،عقد رهنی تنظیم گردد.بنابراین، در مثال اخیر،اجرای قرارداد فوق الذکر را می توان ادای دین راهن به مرتهن تلقی کرد.
در قراردادهای رهنی بندی لحاظ می شود که به طور صریح،به پرداخت ادای دین راهن به مرتهن اشاره می کند،مثلا در بند (4-1) ماده 4 قرارداد رهنی پشتوانه بانکی ضمیمه رساله به ادای دین راهن به مرتهن اشاره شده است.
براساس (ماده 781 قانون مدنی )شرط مذکور صحیح است ولی (ماده 34 قانون ثبت) این ماده را در مورد بانکها از طریق استثنائ ذیل آن ماده ابقاء کرده ولکن نسبت به غیربانکها نسخ کرده است.
ماده 781 قانون مدنی : «اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود مازاد مال مالک آنست و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند»
براساس این ماده شرط مذکور صحیح است،هدف اولیه مقنن در وضع (ماده 34 )حمایت بدهکاران در مقابل رباخواران طماع بوده است و( ماده 39 قانون ثبت) هم این حق را برای بدهکاران حفظ کرده است. لذا،هرگونه شرط خلاف این حق به حکم (ماده 39 قانون ثبت )باطل است.
احکام تمیزی و بخشنامه های ثبتی هم در این مورد صریحاً تعیین تکلیف کرده است.هرگاه بهای مال برای پرداخت تمام بدهی کافی نباشد ،باید طلبکار بتواند به سایر اموال بدهکار رجوع نماید،منتها در این بخش دیگررجحانی بر سایر طلبکاران بر اموال دیگر راهن ندارد.
ماده781 قانون مدنی مقرر می دارد «اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب فروخته شود،او مالک آنست واگر حاصل فروش برعکس کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به سایر اموال راهن رجوع نماید.»
ماده 782 قانون مدنی در مورد این ماده مقرر داشته: که اگر راهن مفلس شده باشد مرتهن با غرما شریک می شود، (ماده 34 قانون ثبت) چنان تنظیم شده است که مرتهن هیچگاه نمی تواند به استناد کافی نبودن بهای رهن به سایر اموال راهن رجوع کند.زیرا برطبق این ماده مبلغ حراج باید از کل مبلغ طلب وخسارات قانونی وحقوقی وعوارض وهزینه های قانونی تا روز حراج شروع شود ودر جایی که حراج انجام نمی شود به همین قیمت به مرتهن واگذار گردد در هر حال به کمتر از آن فروخته نخواهد شد.
بنابراین قانونگذار فرض کرده که مرتهن یا خریدار شرطی با تملک مورد رهن یا معامله به تمام حق خود رسیده است،و رجوع او به سایر دارایی های مدیون مورد ندارد.بدین ترتیب،معامله شرطی عادلانه ومطابق تراضی طرفین است، زیرا بنا بر فرض ،مالک وخریدارشرطی می خواسته اند که مورد معامله به قیمت معین در سند تملیک شود،منتها فروشنده بتواند با تادیه ثمن معامله را فسخ کند.
بنابراین اگر فروشنده ثمن را باز نگرداند و برای مبیع نیز خریداری به بهای بیشتر پیدا نشود،منطقی است که مبیع به همان قیمت به خریدار شرطی داده شود.
در مورد قراردادهای رهنی که مال موضوع قرارداد تنها به عنوان وثیقه طلب، تعیین شده است وطرفین تناسب آن رابا دین به مبنای دادوستد رعایت نکرده اند،چرا باید حق مرتهن محدود به آن شود ونتواند از سایر دارایی های راهن طلب خود راوصول نماید.

در هر حال حکم (ماده 34 قانون ثبت) بدون اینکه قائده مندرج در (ماده 781 قانون مدنی )رانسخ کند،در مقام اجرایی آن مانعی ایجاد می کند که مزاحم تحقق حکم است.بنابراین اگر این مانع بر داشته شود،تزاحم نیزازبین میرود و (ماده 781 )اجرا خواهد شدو در وضع کنونی مرتهن می تواند از رهن صرف نظر کند وباتوقیف عین مرهونه ازسایر اموال مدیون به عنوان تامین خواسته به تمام حق خود برسد.

د)- شرط فروش منافع رهینه به نفع مرتهن بعد از صدور اجرائیه :
امروزه مرسوم شده که در اسناد رهنی من جمله قراردادهای رهنی (معاملات با حق استرداد) می نویسند: «در صورت صدور اجرائیه مرتهن حق دارد منافع وثیقه را پس از صدور و ابلاغ اجرائیه تا روز مزایده از طریق اجراء ثبت به نفع خود بازداشت کرده و بفروشد و بابت طلب خود احتساب کند.»
رهینه ،خود در وثیقه مرتهن است نه منافع آن و منافع وثیقه تا روز مزایده متعلق به راهن است و از حقوق اوست و طبق قانون رهن منفعت هم باطل است.(ماده 774 ق.م)
در واقع با این شرط مرتهن منافع رهینه راهم ،وثیقه طلب خود قرار داده که قابل اشکال است معذالک (شورای عالی ثبت )در تاریخ 1348 آن را صحیح دانسته است.

گفتار سوم: شرط تصرف
الف)- تصرف راهن :

طبق (ماده 793 ق.م)‹‹ راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن››.فرقی نمی نماید که تصرف راهن در عین مرهونه عملیات حقوقی باشد،مانند انتقال عین یا منفعت،یا تصرف مادی باشد،مانند تخریب بنا،یا قطع اشجاریک باغ،هرگاه خانه یا باغ مورد رهن باشد.
زیرا در اثر رهن،عین مرهونه وثیقه دین راهن قرار می گیرد تا چنانچه راهن دین خود را در موعد مقر تأدیه ننماید مرتهن بتواند فروش آن را از دادگاه بخواهد و از ثمن فروش استیفاء طلب کند.
بنابراین راهن نمی تواند تصرفاتی بنماید که موجب تلف موضوع رهن گردد، یا منقصتی در آن پیدا شود که به فروش نرود یا رغبت خریداران به آن کم شود،زیرا اینگونه تصرفات منافات با مقصودی دارد که عقد رهن برای بدست آوردن آن منعقد شده است.
ولی تصرفاتی که موجب تلف و کمی رغبت خریداران نمی شود از طرف راهن مانعی نخواهد داشت و اجازه مرتهن را لازم ندارد.
(ماده 794 ق.م )می گوید:‹‹ راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن نباشد به عمل آورد،بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند.در صورت منع،اجازه با حاکم است››.
(ماده 788 ق.م)فوت راهن و مرتهن را موجب فسخ عقد رهن نمی داند وفوت مرتهن را موجب ایجاد حق راهن در دادن تصرف رهن به شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه مرتهن معین می شود می داند.

این مفهوم را نیز می توان از حقوق مالکانه مسلم راهن تلقی نمود.

]]>

Author: 90

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *